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運(yùn)營(yíng)實(shí)務(wù)
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SOHO中國(guó)盈利之困：半年純利同比大降九成
轉(zhuǎn)型三年 SOHO中國(guó)盈利之困
半年純利同比大降九成 業(yè)內(nèi)稱(chēng)其面臨擴(kuò)張受限
本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道
每當(dāng)SOHO中國(guó)(00410.HK)遭遇業(yè)績(jī)下滑,SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹總會(huì)將原因歸結(jié)于“轉(zhuǎn)型”,三年過(guò)去了,潘石屹的轉(zhuǎn)型陣痛仍在繼續(xù)。
SOHO中國(guó)近期公布的2015年度中期業(yè)績(jī)公告顯示,上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額僅為3.93億元,同比下降約92%,實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利約7200萬(wàn)元,同比下降約94%。
不過(guò), SOHO中國(guó)在公告中稱(chēng),這是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型后業(yè)績(jī)中首次不包含物業(yè)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)。
“實(shí)際上,與2014年相比,今年以來(lái)SOHO中國(guó)在物業(yè)銷(xiāo)售上大幅縮水,沒(méi)有整售項(xiàng)目,散售項(xiàng)目大部分也已進(jìn)入收尾階段,因此今年SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)中并不包含物業(yè)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出。
盈利同比降九成
對(duì)于潘石屹而言,在上半年的業(yè)績(jī)中,能夠讓他感到欣慰的是租金收入的上升。
SOHO中國(guó)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,公司上半年實(shí)現(xiàn)租金收入約4.39億元,同比上升約168%;毛利率約為75%,較2014年同期提高約25%,預(yù)計(jì)下半年的租金收入將繼續(xù)攀升。
“如果從同比增幅看,租金收入的比率上升較快。這反映了隨著部分物業(yè)陸續(xù)交付使用,相應(yīng)的招租規(guī)模在增加,進(jìn)而會(huì)帶來(lái)租金收入的提高。”SOHO中國(guó)的一位高管告訴記者。
SOHO中國(guó)現(xiàn)有6個(gè)正在市場(chǎng)進(jìn)行租賃的項(xiàng)目,總可租面積約52.21萬(wàn)平方米,期內(nèi)出租率達(dá)到約73%,其中絕大部分在最近一年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)。
其中,北京望京SOHO塔3和上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)已于2014年9月份竣工,截至2015年6月30日已接近滿(mǎn)租。北京光華路SOHOII項(xiàng)目以及上海凌空SOHO項(xiàng)目均于2014年11月竣工,期內(nèi)出租率分別達(dá)到48%和41%。
但相比租金收入,SOHO中國(guó)在盈利能力方面則出現(xiàn)大幅下降,上半年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占純利約1.35億元,相比2014年同期該金額約為26.97億元,下降約95%。
對(duì)于上半年?duì)I業(yè)收入與核心純利出現(xiàn)的雙降,SOHO中國(guó)公告稱(chēng),期內(nèi)營(yíng)業(yè)額大幅下降的主要原因是集團(tuán)業(yè)務(wù)由“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)型為“開(kāi)發(fā)-持有”,從而導(dǎo)致物業(yè)銷(xiāo)售收入下降。
“SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型后,可用于銷(xiāo)售的項(xiàng)目越來(lái)越少,現(xiàn)有的業(yè)務(wù)基本都轉(zhuǎn)為出租業(yè)務(wù),部分項(xiàng)目在最近一年才交付使用,因此業(yè)績(jī)上還不能反映出來(lái)。”上述SOHO中國(guó)高管表示。
而據(jù)SOHO中國(guó)2014年業(yè)績(jī)報(bào)的數(shù)據(jù)顯示,2014年,SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)收入為60.98億元,其中,物業(yè)銷(xiāo)售收入就達(dá)到56.74億元,租金收入僅為4.24億元,租金收入占總營(yíng)業(yè)收入的比重只有6.95%。
早在3年前,SOHO中國(guó)就宣布開(kāi)始轉(zhuǎn)型。潘石屹在2012年年中時(shí)稱(chēng),未來(lái)三年公司將逐步告別一直以來(lái)散售的商業(yè)模式,改為租售并舉,并逐步提高自持物業(yè)的比例。但3年來(lái),SOHO中國(guó)的凈利潤(rùn)卻逐年下降。
數(shù)據(jù)顯示,2014年,SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額約為60.98億元,同比下降58.3%;毛利潤(rùn)同比下降62.1%;凈利潤(rùn)同比下降44.8%。
“SOHO中國(guó)現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是擴(kuò)張受限。”上述業(yè)內(nèi)分析人士表示,由于早期潘石屹就將SOHO中國(guó)的發(fā)展范圍鎖定在北京和上海,但最近兩年,潘石屹卻在京滬無(wú)法拿到更多的項(xiàng)目。
不僅如此,SOHO中國(guó)的品牌價(jià)值也持續(xù)縮水。2011年,SOHO中國(guó)排在品牌價(jià)值榜第11位,其品牌價(jià)值總額達(dá)到110.48億元。此后3年,SOHO中國(guó)的排名一直在20名之外。2014年,SOHO中國(guó)排名創(chuàng)出新低,排在第38名,其品牌價(jià)值總額僅為52.92億元,相比2011年下降52.1%。
二次轉(zhuǎn)型能否破冰?
值得關(guān)注的是,2015年2月,SOHO中國(guó)推出了一站式O2O共享辦公空間——SOHO 3Q。截至2015年7月末,SOHO中國(guó)已開(kāi)設(shè)5個(gè)SOHO 3Q中心,擁有逾3000個(gè)座位。
SOHO中國(guó)稱(chēng),在2015年內(nèi),計(jì)劃將SOHO 3Q中心的數(shù)量增加至11個(gè),擁有超過(guò)11000個(gè)座位。SOHO中國(guó)還表示,SOHO 3Q將成為集團(tuán)主要的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力之一。
今年2月,SOHO中國(guó)推北京、上海兩地各一個(gè)項(xiàng)目中1500個(gè)座位單元用于短租服務(wù),借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行預(yù)訂以及支付,2015年陸續(xù)在8個(gè)項(xiàng)目中推行3Q項(xiàng)目。
但實(shí)際上,SOHO 3Q在盈利上并不理想。潘石屹曾表示,目前SOHO 3Q在北京的項(xiàng)目已經(jīng)出租50%,2月份產(chǎn)品推出了五折優(yōu)惠基本是“虧本20%在出租”。
盡管潘石屹承認(rèn),目前SOHO 3Q不賺錢(qián),但他也公開(kāi)表示,轉(zhuǎn)型SOHO 3Q已獲得初步成功,并表示會(huì)考慮將來(lái)把SOHO 3Q獨(dú)立上市。
一位天使投資人指出,SOHO 3Q的盈利點(diǎn)仍然是租金,但中國(guó)的創(chuàng)業(yè)者傾向于選擇位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)聚集、價(jià)格便宜的辦公物業(yè),現(xiàn)有的聯(lián)合辦公產(chǎn)品卻無(wú)法滿(mǎn)足上述需求,以SOHO 3Q為例,其此前定價(jià)1000元/人/周的租金被指貴過(guò)國(guó)貿(mào)三期。
與此同時(shí),市場(chǎng)上越來(lái)越多的創(chuàng)業(yè)空間項(xiàng)目紛紛入市,其中不僅包括毛大慶的優(yōu)客工廠(chǎng)、王勝江的洪泰創(chuàng)新空間等同類(lèi)產(chǎn)品,還有天使成長(zhǎng)營(yíng)的AC加速器等重度孵化空間產(chǎn)品。
“對(duì)于創(chuàng)業(yè)者而言,辦公場(chǎng)地屬于次生需求,創(chuàng)業(yè)者面臨的最大問(wèn)題是找錢(qián)、找人、找方向,但現(xiàn)有的創(chuàng)新空間大部分仍是孵化模式地產(chǎn)化、單一化的現(xiàn)狀。” AC加速器CEO、天使成長(zhǎng)營(yíng)發(fā)起人徐勇表示。
上述天使投資人指出,從某種程度上說(shuō),SOHO 3Q仍然屬于第一代創(chuàng)新空間產(chǎn)品,屬于整批零租模式,這種模式如果不繼續(xù)創(chuàng)新,仍將面臨轉(zhuǎn)型難題。
“隨著創(chuàng)新空間這類(lèi)產(chǎn)品的不斷發(fā)展升級(jí),原有的空間產(chǎn)品只是提供物業(yè)管理以及對(duì)接互聯(lián)網(wǎng)資源的單點(diǎn)服務(wù)。而加速器產(chǎn)品,則提供從空間、系統(tǒng)、基金、生態(tài)直至后臺(tái)的一路覆蓋,更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”徐勇稱(chēng)。
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