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政策財(cái)經(jīng)

調(diào)控兩周年北京樓市退燒記

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2019-03-18來(lái)源：北京商報(bào)作者：陶鳳陳超

　　北京商報(bào)記者陶鳳實(shí)習(xí)記者陳超

　　北京樓市 “3·17新政”實(shí)施整整兩周年。兩年來(lái)，隨著信貸收縮等調(diào)控落地，北京樓市降溫明顯，交易量下降，市場(chǎng)情緒日漸理性。不過(guò)，日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和北京市統(tǒng)計(jì)局分別發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，北京住宅開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積以及新建住宅價(jià)格、二手房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上漲。但對(duì)于這一輪“小陽(yáng)春”能否持續(xù)，業(yè)內(nèi)人士表示，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍待觀察。

　　調(diào)控效果明顯

　　作為北京近年來(lái)力度最大的一輪樓市調(diào)控，“3·17新政”出臺(tái)至今已有兩年。兩年來(lái)，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至3月14日，北京新房成交50643套，比此前兩年（2015年3月18日-2017年3月17日）下降了48.5%。

　　2017年3月17日，北京升級(jí)版 “認(rèn)房又認(rèn)貸” 政策空降，二套房的最低首付比例提高至六成，最高貸款年限降至25年，并對(duì)企業(yè)購(gòu)房實(shí)施限售，期限為三年。

　　信貸問(wèn)題是“3·17新政”的核心內(nèi)容。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，房貸是短期市場(chǎng)的決定因素。 “3·17新政”不僅“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還大幅提高了賣(mài)一買(mǎi)一的換房者首付比，且房貸利率持續(xù)上浮增加了購(gòu)房者成本，致使成交量大幅下降。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向北京商報(bào)記者分析稱(chēng)，樓市降溫是符合預(yù)期的，首付和貸款的政策調(diào)整以后，尤其是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策以后，一些購(gòu)房需求勢(shì)必是會(huì)被抑制的。從北京這兩年的市場(chǎng)交易和價(jià)格來(lái)說(shuō)，量?jī)r(jià)齊跌是主要的特征。

　　而占據(jù)著市場(chǎng)近九成的二手房市，也在這兩年間受到影響。鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月，北京二手房均價(jià)為59898元/平方米，較2017年3月的高點(diǎn)下跌11.3%。

　　貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告指出，自“3·17”調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)成交明顯下降。雖然后期市場(chǎng)有所修復(fù)，但主要是來(lái)源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀(jì)人僅為1.2%。

　　許小樂(lè)表示，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，北京房地產(chǎn)調(diào)控已取得明顯效果，成交量調(diào)整至歷史中等水平。

　　土地供應(yīng)多元化

　　“3·17新政”以來(lái)，北京樓市量?jī)r(jià)齊跌的背后也與土地供應(yīng)的調(diào)整變化有著密切關(guān)聯(lián)。盡管2017年北京土地供應(yīng)量大幅增加，但到了2018年，成交宗數(shù)和成交額同比均大幅下跌。同時(shí)，全年流拍率達(dá)到10%，創(chuàng)2012年以來(lái)紀(jì)錄。

　　而在相對(duì)低迷的土地市場(chǎng)，進(jìn)入調(diào)控之后， “限競(jìng)房”、“共有產(chǎn)權(quán)房”成為地塊成交的主要方式。以2018年為例，在成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競(jìng)房或共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，僅有一宗商品房住宅地塊。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此前市場(chǎng)曾在2018年4-8月出現(xiàn)過(guò)“小陽(yáng)春”，但很快被限競(jìng)房井噴所影響。共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房被寄望于調(diào)節(jié)市場(chǎng)和滿(mǎn)足剛需。2017年北京市住建委聯(lián)合北京有關(guān)部門(mén)發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行法》要求，未來(lái)五年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。

　　不過(guò)，限競(jìng)房的市場(chǎng)表現(xiàn)并不算亮眼。據(jù)張大偉介紹，到目前為止，限競(jìng)房已經(jīng)入市26501套，但實(shí)際真實(shí)銷(xiāo)售比例只有40%，網(wǎng)簽只有20%左右。但在“房住不炒”的大背景下，張大偉表示，今后幾年北京將完成大量的共有產(chǎn)權(quán)住房限競(jìng)房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

　　此外，集體性建設(shè)用地用做共有產(chǎn)權(quán)住房地塊入市也在持續(xù)推進(jìn)當(dāng)中。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)3月13日透露，全市2018年已實(shí)現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)209.2公頃，完成率105%，超額完成供地任務(wù)。

　　隨著北京市加大租賃用房保障性住房的供應(yīng)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類(lèi)似政策影響，會(huì)體現(xiàn)在土地供給和房企拿地策略上。“實(shí)際上這兩年類(lèi)似共有產(chǎn)權(quán)住房和集體租賃住房等，其實(shí)都呈現(xiàn)了相對(duì)好的結(jié)構(gòu)調(diào)整態(tài)勢(shì)。后續(xù)供應(yīng)勢(shì)必多元化，進(jìn)而也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)更多的交易結(jié)構(gòu)變化。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，后續(xù)也可以選擇此類(lèi)住房，或者說(shuō)是通過(guò)住房來(lái)解決住房問(wèn)題。”

　　“小陽(yáng)春”能否持續(xù)

　　張大偉認(rèn)為，經(jīng)過(guò)接近兩年的連續(xù)樓市調(diào)控，隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)在低位運(yùn)行。

　　不過(guò)，進(jìn)入2019年，多地樓市出現(xiàn)回溫跡象。北京市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全市商品房新開(kāi)工面積156.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)93.5%；其中，住宅新開(kāi)工面積88.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45.4%。而住宅銷(xiāo)售面積達(dá)60.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)55%，一舉扭轉(zhuǎn)了此前長(zhǎng)期處于負(fù)增長(zhǎng)的局勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也可窺探出回暖苗頭。2月，北京新房?jī)r(jià)格同比上漲2.9%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了0.2%。

　　北京近期出臺(tái)的增值稅附加稅率調(diào)整政策被視為對(duì)樓市利好。北京城六區(qū)增值稅附加稅稅率將從12%降到6%，其他區(qū)域從10%降到5%。根據(jù)新規(guī)，據(jù)測(cè)算，在北京西城區(qū)出售一套網(wǎng)簽價(jià)為400萬(wàn)元、不滿(mǎn)兩年的二手房，稅率下調(diào)之后，賣(mài)房時(shí)可以少交1萬(wàn)多元稅。

　　但也有分析認(rèn)為，減少了小部分交易稅費(fèi)對(duì)市場(chǎng)有一定心理影響，不過(guò)，對(duì)北京樓市的直接影響并不大。

　　而在許小樂(lè)看來(lái)，此輪“小陽(yáng)春”主要受近期季節(jié)性因素疊加政策松動(dòng)預(yù)期影響。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析稱(chēng)，政策方面是否會(huì)放松，很大程度上和商業(yè)銀行貸款政策有關(guān)。如果銀行的可貸資金相對(duì)多，那么接下來(lái)政策放松的可能性就很大。反過(guò)來(lái)就還是會(huì)維持現(xiàn)行政策。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認(rèn)為，北京2019年政策全面松綁的可能性極小，尤其是限購(gòu)政策的松綁的概率最小，但不排除結(jié)合市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)。

　　張大偉從限競(jìng)房入市的角度進(jìn)行觀察，他指出，全國(guó)兩會(huì)后，北京的限競(jìng)房還將大量供應(yīng)，最近市場(chǎng)的輕微復(fù)蘇將出現(xiàn)變化。

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